La fiscalité, comme le diable, se niche parfois dans les détails…
L’exemple du bail commercial et des améliorations réalisées par un locataire…
Prenons l’exemple du bail commercial et des améliorations (extension, travaux, remise aux normes, etc.) réalisées par un locataire pendant la durée de la location.
L’administration fiscale s’appuie sur un arrêt ancien du Conseil d’Etat qu’il ne faut pas oublier (CE sect. 30-11-1973 no 86977).
Dans cette décision, la Haute Juridiction a posé le principe selon lequel le profit résultant pour un propriétaire de la remise gratuite en fin de bail des aménagements ou constructions réalisés par son locataire constitue pour le propriétaire un complément de loyer imposable :
- dans la catégorie des revenus fonciers, s’il s’agit d’un particulier ;
- dans la catégorie des bénéfices s’il s’agit d’une entreprise.
Le problème est alors de savoir ce que l’on entend par la « fin du bail » ?
Selon l’administration fiscale, celle-ci situe à la date de l'expiration ou de la résiliation du bail.
Selon la jurisprudence (Cour de cassation des 24 juin 1997 et 23 février 1999), la résiliation avant son terme initialement convenu d'un bail rend exigibles les droits dus à raison des mutations à titre onéreux d'immeubles.
Mais (ouf !), dans le cas où le bail est renouvelé par tacite reconduction, l'imposition ne peut intervenir qu'au moment où le bail n'est plus renouvelé tacitement.
Ainsi, pour un bail ayant expiré le 31 décembre 2022 et reconduit tacitement jusqu'en 2031, année au cours de laquelle un nouveau contrat de location a été conclu, l'imposition doit être établie non pas à l'échéance normale du terme du bail (soit le 31 décembre 2022), mais en 2031, date à laquelle le bail n'a plus été reconduit tacitement.
(en ce sens : Rép. Cabé : AN 14-1-1985 p. 150 n° 52909, non reprise dans la base documentaire officiel de l’administration fiscale – Base Bofip).
En synthèse :
- vous devez faire attention à la rédaction du bail commercial et du sort de tous les travaux, améliorations, installations réalisées par le locataire (qui, souvent, est votre propre société d’exploitation) ;
- vous devez veiller à ce que le renouvellement du bail s’effectue par tacite reconduction ;
- le jour où vous vendez votre entreprise, veiller à ne pas résilier votre bail en cours pour en faire un nouveau (c’est une habitude) ; pensez plutôt à un avenant…